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三季度职业经理人信心企稳

时间:2019-10-17 04:34:53 来源:网络整理 作者:刺客 阅读:692次

“我以为那是两年前的事了,但现在我发现我五年都摆脱不了它。”徐汇董事长林忠在9月20日由中国房地产报、中国房地产网和中国房地产智库联合主办的“2019长三角一体化发展峰会”上无奈地表示。2019年初短暂的“春天”让无数人看到了春天的希望,但调控政策的收紧将再次把房地产推向平静的现实。在刺骨的寒风中,世茂总裁许世坛关切地表示:“一些开发商尝到了现金流的苦果,正在转移项目”,而禹州房地产高管也在公司新闻发布会上感叹:“整个行业都在勒紧裤带”。

秋风已经开始了。对职业经理人来说,“信心比黄金更重要”。9月24日,《中国房地产新闻》在2019年第三季度正式启动职业经理人调查。调查结果显示,第三季度中国房地产经理信心指数(mci)为76.8,较第二季度上升4.8。

正当下半时,两个带着沉默精神的“政策命令”迎面而来。8月17日,中国人民银行发布公告,宣布改革和完善贷款市场报价形成机制。从10月8日开始,房地产抵押贷款利率机制从以前的“基准利率乘以上下比”改为“lpr+加分”。货币正在向实体经济倾斜。

数据显示,57.14%的职业经理人认为下半年金融政策环境将趋紧,而57%的人认为下半年的政策环境将相对有利于工业房地产的发展。70%的职业经理人更倾向于在一线城市以及广东、香港、澳门和台湾的大海湾地区征地。关于房价,37.5%的职业经理人认为下半年房价将趋于稳定。

巨大的市场仍然存在。保持信心非常重要。

期待已久的“九金十银”并没有带来预期的热卖。根据中国指数研究所8月40日发布的报告。8月份,40个典型城市新建商品住宅成交量环比下降9%,同比下降3%。从城市不同层次的交易来看,一线和二线城市的两个住宅企业对布局并不乐观。2019年8月,四个一线城市新建商品住宅交易面积环比下降19%,同比下降16%。交易区的绝对值自2014年以来处于平均水平。从交易面积来看,18个二线城市新建商品住宅交易面积环比下降10%,同比上升6%。三线和四线城市已经失去棚户区的优势,并逐渐显示出衰落的迹象。一些住房公司甚至说出了他们的话。下半年他们不会进入三线和四线城市。

职业经理人此时有多自信?当代房地产执行董事兼总裁张鹏在接受《中国房地产新闻》采访时表示:“尽管在大背景下房地产行业确实会遭遇相当大的波动。经济放缓,政策限制,但房地产市场在未来几年仍是一个超过10亿的巨大市场,仍然是国民经济不可替代的支柱产业,也是社会民生关注的焦点。此外,整体宏观经济仍在增长,中国城市化进程仍未饱和,房地产业前景依然光明。”

深圳百强住宅企业之一的营销总裁在接受记者采访时表示,他对下半年的市场持谨慎态度。目前,市场分化明显,部分潜在热点城市表现良好。公司将把握热门城市的轮换周期,帮助销售稳步增长。香港前100家上市房地产公司的一位首席执行官表示:“近年来,内地房地产市场继续回归理性。从今年的市场情况来看,尽管房地产监管政策继续加大,金融信贷政策收紧,但整体市场表现稳定,房地产企业对市场保持乐观。”

徐汇控股董事长林忠表示,中国房地产已经进入第三个20年。这个行业的规模不能再增长17倍,房价也不能增长6到7倍。房地产行业的经营规则也会改变,市场不能从过去的角度来判断。

促进销售,筹集资金,加强内部技能。

“对房地产公司来说,这越来越难了。”禹州副总裁兼沪苏地区总经理李霞表示。对于住房企业来说,下半年的困难不仅来自市场,也来自政策。在年初融资短暂放松后,5月份发布了新的监管规定。一些公共市场融资,如住房债券和资产支持证券产品受到限制,“钱贵,钱紧”成为该行业的常态。

“下半年的工作重点是促进销售,筹集资金,坚持一套一套的政策,占领市场。坚持精细管理,提高产品和服务能力。”考验依然存在。职业经理人应该如何应对?前述接受采访的深圳房地产营销总裁表示:下半年的主要考验是融资和现金流。企业信托融资与美元债务的比例较小,政策监管的影响相对较小。但是,仍然需要不断拓宽融资渠道,充分发挥低成本融资的优势。更重要的是补充自有资金,并通过销售收入维持充足的现金流。

受访的前100家房地产公司的另一位首席执行官也表示:“今年下半年,房地产公司面临融资困难、现金流短缺、土地收购扩张等考验。下半年将重点关注产品设计、服务质量和多元化业务推广。”

经理的观点

投资策略:

1.结构布局稳定:回归二线城市。目前,2019年上半年收购的土地中有56%是一线和二线城市。提高二线城市抵御政策风险的比例。

2.注重区域深层次培育:不断在已进入并具有深层次培育潜力的城市获得新的土地,以良好的品牌基础、客户基础和稳定的区域外部合作资源,确保项目快速稳定的开发和销售。

3.多模式征地:征地通过多种方式进行,如主次联动、旧城改造、项目建设、兼并收购等。轻资产与重资产相结合。逐市实施的具体方法应主要体现在一线城市主要通过合作获取土地,同时积极拓展现有业务,如城市更新和现有建筑改造。二线城市主要从事并购、产业合作、招标拍卖、多种方式收购土地和产业升级。三线和四线城市更倾向于偶然获得土地。

城市选择:

继续采用“5+15+m”城市进入战略,即聚焦京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群和成渝城市群;继续把重点放在15个省会城市或高质量的二线城市。

融资:

当代购房者未来将做出相应的调整,如:低成本发展贷款基金、项目股权合作、社会资本合作等。

金桥控股董事兼高级副总裁贾丁

企业产品的质量是困难环境中唯一的核心竞争力,我对下半年的市场仍有信心。下半年,工作重点将放在销售和资金筹集上。在现阶段,对于中小型住房企业来说,没有什么诀窍可以利用一些热钱或其他资金。因此,做好市场营销和服务工作,把握发展步伐,保障发展质量,销售产品,管理现金流是十分必要的。

从企业融资的角度来看,首先,企业发展的规模是由其自身的综合实力决定的。对于中小企业来说,稳定是最重要的。认清企业自身的发展阶段,在企业想做的项目中,选择与企业规模相匹配的资金,以现金为王,搞好营销是企业发展的必由之路。

一个是市场,另一个是政策。我们必须遵循任何政策指导。在当前的政策和市场环境下,企业应该考虑自己的性价比以及投资和销售价格。他们不应该盲目“追逐高价,扼杀低价”。这不是股票市场。这是一种已经生产了几十年的产品。在房地产行业,我们产品的价值应该在更长的时间内考虑。